天朗孙茵首度发声：我们为什么要和融创合作

武侠帝女花

    天朗和融创的合作,颇能体现二线房企在从“黄金时代”向“白银时代”过渡阶段,“以退为进”的求存法则。

   

    图为西安天朗董事长孙茵
    “住宅地产方面，天朗未来将主要通过与融创设立的合营公司深耕西安市场，旗下的产业地产还是会自己主导开发。”天朗控股集团（简称“天朗”）董事长孙茵对《地产》记者说。
    天朗是2001年成立于西安的一家以房地产业务、投资等为主业的综合性企业。主营业务包括住宅地产、产业地产、投资、建设和生活服务等板块。
    此前多年，天朗的房地产业务一直致力于走出西安，拓展至全国。目前在济南、成都、南京等多个二线城市拥有土地储备。
    2015年9月，天朗和融创中国控股有限公司（简称“融创”，1918.HK）建立合作关系，天朗旗下的西安天朗地产集团有限公司（简称“西安天朗”）和融创全资子公司天津融创奥城（简称“融创奥城”）拟设立合营公司。西安天朗将持有合营公司20%的股份，融创奥城将持有合营公司80%的股份。
    同国内二线城市房地产市场面临的普遍困境一样，西安房地产市场也呈现下行的趋势——地价升高，而房价些许回落。
    通过分析天朗和融创的合作，颇能领会二线房企在房地产市场从“黄金时代”向“白银时代”过渡的阶段，谋求生存和发展之法。
    收缩战线深耕西安
    根据融创方发布的公告，天朗和融创的交易可分为“西安”和“西安外地区”两部分。
    “西安外地区”的交易非常简单：融创奥城或其指定的公司以4.96亿元人民币（除特别标注，以下币种均为人民币）收购了天朗位于济南、南京和成都的目标公司，进而持有了上述相关区域的相应地块。
    据天朗官网的信息，除了西安大本营，天朗的住宅地产主要分布在济南、南京、成都和长春等二线城市。卖掉上述项目后，天朗的住宅地产将主要聚焦在西安，在其他发达的二线城市留下的项目很少。
    《地产》记者问孙茵是否有退出其他二线城市的想法，得到了肯定的回答，“住宅地产的整体规模会越来越小，所以我们的整体战略是收缩住宅地产。在住宅地产领域，将主要通过与融创设立的合营公司深耕西安。”
    天朗和融创在西安的交易细节比较复杂，亦能看出天朗和融创准备深耕的打算。
    待天朗和融创成立合营公司后，合营公司首先将斥资1.88亿元收购天朗麾下西安蓝天、安华中惠和西安安华51%、100%、51%的股权，进而持有天朗五珑项目和天朗曲院庭香项目的相关股权。
    被合营公司收购的西安两项目，加上上述涉及的位于济南、南京、和西安6个项目的总建筑面积约1.24百万平方米，总可售面积约1.15百万平方米，总未售面积约97万平方米。
    其次，相关协议规定，对于由西安天朗或其关联公司拟获取的住宅用地，由合营公司通过招拍挂获取目标地块及开发建设；并且，未来合营公司还将和西安天朗合作获取并开发西安的储备项目。
    在合营公司和西安天朗合作的过程中，合营公司持有项目公司的股权最低不低于70%，西安天朗所持股权最高不超过30%。由于天朗持有合营公司20%的股权，由此可知，在合营公司和西安天朗的合作项目中，天朗持有项目公司的股份位于20%-44%的区间。
    “融创唯一的要求是控股（持股比例达到51%），具体的比例由我们选择。”孙茵对《地产》称，“天朗的持股比例具有一定弹性，这样我们就能够根据自身的资金实力调整持股比例，项目好且资金富余，天朗就能够持股44%。”
    进退有据
    对于曾有媒体称融创要收购天朗，孙茵笑谈，“我连一张报表都没有提供过，哪里谈得上收购！”
    孙茵告诉记者，天朗目前正面临着三方面的问题：
    一、作为未上市的区域房企，融资成本太高；
    二、随着西安房地产市场下行，主要定位于刚需、首改产品的天朗的利润被挤压殆尽；
    三、无论从销售效果和推盘速度来讲，天朗团队都不如融创；
    通过与融创合作，上面三个问题均能够得到有效的解决。
    首先，银行贷款在项目“四证齐全”的时候才能进入项目，而房企最缺钱的阶段往往是在拿地阶段。天朗此前普遍通过“非银”（非银行金融机构）拿地，融资成本过高，在13%-14%之间。
    而融创作为上市房企，融创成本本来就相对较低，更值得一提的是，2015年1月16日，证监会修订了《公司债券发行与交易管理办法》，公司债发行主体由境内上市公司、证券公司等拓展到了除融资平台外的所有公司制法人。这样，内房股就能通过旗下的境内公司制法人发行成本很低的境内公司债。因公司债的用途不受限制，可以用来替换拿地阶段的“非银”融资，进而降低项目的融资成本。
    据公开资料显示，融创旗下全资子公司天津融创置地有限公司发行境内公司债获证监会批准，拟发行不超过60亿元的境内公司债，实际成本在5%左右。
    通过和融创合作，天朗能够共享融创方因融资成本较低而产生的利润。
    其次，天朗的产品需从先前的刚需、首改向中高端改善型产品微调（主要是中端），以提高利润，而中高端产品恰恰是融创的强项。
    第三，作为西安的区域龙头，天朗同类产品的售价往往夹在本土开发商和一线开发商的中间——位于本土开发商的顶部，但在一线开发商的底部。
    与融创合作过程中，天朗主要通过旗下的建筑公司承担项目建设，开发节奏和销售由融创把握。而融创的销售团队一直被誉为“狼性”团队，销售能力极强，再加上融创的品牌，天朗预计同产品的售价基本能和一线开发商相同，每平米多卖300-500元。
    回顾上述三条利好，均能够提高单个项目的利润。并且，孙茵对记者称，合作开发西安项目还能够导致销售规模的大幅增加，比如天朗自己做每年能卖50亿元，和融创合作就能够卖到100亿元，甚至150亿元。在规模和利润同时上升的情况下，预计天朗的营收和利润总额均会有所增长。
    对融创来说，与拥有政府资源，且熟悉西安市场的天朗合作，能够保证短时间内覆盖西安所有的价值洼地，降低风险，提高效率，少走弯路。
    转型进行时
    中国城市发展运营商——打开天朗的官网，《地产》记者看到了天朗对自身的如此定位。的确，当住宅地产与融创合作开发的同时，天朗仍将包括小城镇投资建设、文商旅和蔚蓝生活在内的产业地产主导权完全掌握在自己的手中。
    据官网显示，天朗的产业地产已在多个二线城市布局。例如位于西安的天朗蔚蓝机电广场、蔚蓝国际精品机电广场等科技地产；位于无锡的清名桥运河古城项目，和地处昆山的海峡两岸贸易合作区。
    孙茵告诉《地产》记者，随着中国城镇化的加速，公司将积极布局以科技地产为主要内容的产业地产。目前天朗在西安正主导开发一个约54平方公里的小城镇开发建设项目，预计将给公司带来持续收益。
    值得一提的是，通过开发产业地产，天朗具有低价获得优质住宅用地的“软实力”。孙茵称，产业地产里的住宅用地也可能放进合营公司中开发。
    天朗还表示将通过旗下的金融资本平台——天朗投资加大对具有升值潜力的公司股权的投资。并加快旗下蔚蓝生活服务板块的拓展力度，以期未来两年包括健康、医疗、教育生活等全维的生活服务体系在新三板上市，未来投资板块也可能上市。
    至于早先准备多年在香港上市的传统住宅业务，由于天朗的规模相对较小，且市盈率和估值整体较低，孙茵认为对公司来说，“上市并不是一件好事”，而由于住宅地产整体规模呈现越来越小的态势，住宅地产“估计不会再谋求上市”。