长期以来公平法务网就有着不凡的发展速度，相信未来也是一如既往，势如破竹。无论是个人纠纷调解、合同审查，还是企业合规指导、案件代理，我们始终秉持公平初心，用扎实功底高效化解法律难题。https://www.523it.com/

当事人进行购买商品房屋并交纳购房款，购得房屋并居住生活多年，虽然未办理房屋产权信息登记，但不同于违章建筑等自始法及时办理房屋产权登记的情形，其相应的合法财产权利应予以依法行政保护。因该房屋位于被诉征收方式决定世界范围内，故当事人与被诉征收环境决定是否具有一定利害关系。和上海拆迁律师一起看看下面这起纠纷案件。

裁判概述

由于现行土地管道理制度的限制，未取得农村集体组织居民身份者购买宅基地上房屋法取得相应的不动产登记，故买受人对该宅基地上房屋享有的权利不包括买卖、抵押等处分所有权的权利。但并不妨碍买受人行使非基于权属登记的权利，拆迁补偿款的取得即为此种。

案情摘要

1、张立峰向白石村购买案涉宅基地后，于1996年在该宅基地上加盖四层楼房，并于同年将案涉楼房卖给发达。

2、1998年，张立峰负责集体土地建设用地使用证，2022年，张立峰负责房地产用地使用证。

3、2022年，江门市人民发布了《江门“旧”改造施意见》，涉及房地产和住宅用地。

4、张立峰提起诉请确认其与发达之间的买卖合同为效劳动合同，后撤诉；发达提起本案诉讼，请求信息确认其与张立峰之间没有关于案涉房产买卖双方合同管道理有效、拆迁工作相关企业权益由其享有并请求为其办理业务相关知识产权登记。

5、蓬江区人民对于法院判决确认案涉房屋买卖合同可以有效，驳回发达其他诉讼请求。

争议焦点

房屋买卖合同有效的情况下，相关的拆迁权益应由谁享有

法院认为

案涉房屋进行买卖市场行为发生在1996年5月1日前，原、被告可以作为一个完全民事责任行为能力人，对房屋的买卖是原、被告真意思就是表示。1999年施行的《土地管道理法》第六十条虽明文规定禁止集体企业所有这些土地使用权的转让，但原、被告之间的买卖交易行为发生于该法律制度施工作之前，根据1988年的《土地管道理法》第四十一条符合规定，当时的法律问题并不禁止城镇非农业户口居民消费购买社会集体管道理所有农村土地的使用权用以兴建住宅。被告将其通过合法发展取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为方式并没有违反当时对于法律的禁止性规定，且没有任何证据研究证明其再转让行为之间存在有原、被告恶意串通而损害我们、集体活动或者第人利益的情形。

其次，关于拆迁补偿款的取得：原告进行际问题已经取得该房屋的所有权，但由于我国现行相关法律对不动产所有权可以采取登记管道理制度，原告受限于现行法律政规明确规定而法办理产权登记手续，从而能够使其发展法通过对外直接行使买卖、抵押等处分所有权的权利，但这不影响原告向合同相对人即被告主张学习有关非须经权属登记才可产生的权利，其中我们当然主要包括了本案所涉及的拆迁补偿所产生的际经济利益。

相关法条

《人民中华民国土地管道理法》（一九九九年一月一日生效）

第六十条农民集体所有土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除非因破产、兼并等原因，土地使用权依法转让。

务分析

宅基地上房屋买卖所产生的法律关系在法律适用上始终存在一个矛盾：房屋未被拆迁时，法进行产权登记，而一旦房屋被拆迁，原有的产权客体不存在，即法对房屋的权属确认提起诉讼，导致很多有争议的权利人选择对合同效力提起诉讼。但根据《比较高人民法院第九次民商事审判工作会议纪要》精神，确认合同效力的诉讼，人民法院不应受理，因为合同自然推定有效，因合同产生的纠纷应当针对有争议的权利客体或者合同效力的瑕疵提起。虽然本文引用的判决形成于《人民九分钟》颁布之前，但合同效力不应通过确认之诉予以积极确认的程序法理论一直是主流观点。笔者认为，本文引用蓬江区人民法院的判例来确定确认合同效力的突破口是合理的。究其原因，我国物权法对物权变动采取的是"公示生效"的立场，但对宅基地上的不动产转移却没有给出适当的登记方法。同时，由于拆迁补偿的义务人为当地的拆迁办，且比较高法院在给浙江省高级人民法院的复函中明确表示此类纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，争议权利人很难就支付拆迁补偿款提起诉讼。如果在这类案件中顽固拒绝接受积极确认合同效力的诉讼，将会质性地堵塞争议权利人的维权路径。

本文援引判例涉争体法律关系主要为张立峰与发达之间关于案涉宅基地上房产买卖合同的效力问题，浙江高院曾在一文件中认为不宜对此类合同的效力作出评价，其所谓不予评价乃是由于难以把握限制宅基地使用权流转的政策性因素。在当前“旧村改造”和部分地区“合村并居”的大背景下，如认定宅基地上房产买卖合同因违反法律的强制性规定效，则因不动产升级或合村并居等产生的利益房屋买受人将难以取得相应的补偿款，甚至可以在旧村改造与合村并居相关规定出台后冠冕堂皇地否定此前签订的买卖合同，显与诚信用原则相背离。本文所引用案例中，法院认为原被告双方签订案涉宅基地上房产买卖合同时《土地管道理法》关于禁止宅基地流转的规定尚未颁行，故土地管道理法中的禁止性规定不应成为效事由。同时又基于诚信用原则等对该合同效力予以认可。

笔者同意本文引用的案例立场，但也认为法官的观点过于激进，为了充分考虑宅基地使用权的特殊属性：这是我国多次土地改革比较终给予农民的根源，在没有集体组织成员的情况下，对宅基地房地产销售合同效力的评估可能存在一定的政策风险。可以考虑超越买卖合同的有效性直接对拆迁利益作出判断。

征地拆迁法律纠纷不同于民事、刑事诉讼，因为它会涉及一家老小以后的生计问题，如果您正在被拆迁问题搞得焦躁不已或有拆迁问题要咨询，欢迎您咨询上海拆迁律师。